Dans quel ordre effectuer vos travaux ?

Vous êtes prêt à entamer le chantier de restauration de votre maison familiale ou de votre appartement ancien. Les devis sont conformes aux plans de l'architecte et aux préconisations des diagnostics. Cependant, orchestrer l'intervention des différents corps de métier, tels que maçons, électriciens, et menuisiers, est crucial pour préserver l'intégrité structurelle et historique de votre bien. Une planification minutieuse est indispensable pour éviter les complications et garantir le succès de votre projet. Voici quelques conseils pour déterminer l'ordre optimal des travaux.

Planifier vos travaux dans un ordre pertinent : un enjeu majeur

Un atout pour la réussite des chantiers complexes

Planifier la succession des interventions s’avère essentiel à plusieurs titres :

• pour un enchaînement optimisé des tâches, notamment lorsque plusieurs entreprises interviennent (maçons, électriciens, plombiers, etc.)
• pour un chantier plus efficace dans sa gestion, une planification facilitant le suivi régulier de l’avancement de la rénovation jusqu’à son achèvement.

Négliger cette étape peut entraîner une série de conséquences négatives telles que :

• des surcoûts pour des exécutions supplémentaires non prévues ;
• des retards ponctuels, voire cumulés, avec, comme incidences potentielles, le report de la date de livraison du logement ou des locaux rénovés et une organisation des futurs occupants à revoir.

Une étape essentielle à la préservation du bâti ancien

Rénover le bâti ancien relève souvent du challenge puisqu’il s’agit de préserver autant que possible les éléments décoratifs ou structurants existants. Dans ce cas, être attentif au bon enchaînement des interventions s’impose d’autant plus. Autre point de vigilance à ne pas perdre de vue : l’estimation réaliste du temps nécessaire à un résultat soigné. Regardons cela en détail.

L’absence de planification selon un déroulement logique peut entraîner des exécutions de reprise non prévues, avec des répercussions potentiellement négatives :

• dommages sur l’existant ;
• interventions réparatrices, cosmétiques, voire destructives ;
• préjudices portés à la structure ou à qualité architecturale du bâti ancien.

Un comble au regard de l’objectif initial de préservation ou de restauration.

Les conséquences sont similaires lorsque le temps nécessaire à chacune des tâches n’a pas été apprécié à sa juste valeur. Il est d’ailleurs préférable de ne pas sous-estimer les durées d’exécution au risque de porter atteinte au bien à conserver par des réalisations « à la va-vite ».

Intégrer une marge de temps supplémentaire au planning peut s’avérer judicieux, au moins pour faire face aux imprévus qui n’ont rien d’exceptionnel quand il s’agit de rénover. En voici deux exemples :

• Les mises en œuvre traditionnelles exigent du soin. Supposons un arrêt de chantier consécutif à un aléa. La durée incompressible nécessaire à la réalisation reste maintenue grâce à la marge.
• Les interventions sur l’ancien présentent une part de surprises, bonnes ou mauvaises. On peut par exemple découvrir sous la chape d’un appartement, une mosaïque cachée nécessitant une conservation, ou bien une structure fragilisée à consolider absolument. La marge de temps supplémentaire permet d’ajuster l’organisation globale et de prendre les mesures qui s’imposent avec plus de visibilité.

Comment prioriser les interventions ? Quelques pistes pour vous guider

A chaque projet, une succession de tâches sur mesure et unique

Chaque restauration ou rénovation de bâtis anciens est unique. Il n’existe donc pas une succession de tâches préétablies qui s’applique systématiquement. Néanmoins, les interventions se suivent selon une logique constructive commune, plus ou moins complexe. Elles se divisent généralement en deux étapes principales : le gros œuvre, puis le second œuvre.

Le gros œuvre englobe : 

• les éléments de structure assurant la stabilité et la résistance (fondations, murs porteurs, ossature bois, charpente, planchers…
• le terrassement et l’assainissement ;
• les ouvrages qui contribuent à la fermeture, la couverture et l'étanchéité du bâtiment.

Le second œuvre comprend :

• les éléments bâtis non structuraux extérieurs (composants de façades, menuiseries…) ;
• les éléments bâtis non structuraux intérieurs (cloisons, doublages, isolation, menuiseries, plafonds…) ;
• les installations techniques et réseaux (électricité, chauffage, plomberie/sanitaire, ventilation…) ;
• les finitions, domaine d’intervention très étendu, allant de la pose de revêtements muraux ou de sol, à la réalisation d’une décoration intérieure, en passant par l’installation de mobilier, d’équipements ou de luminaires… En un mot, il s’agit de la touche finale de votre maison ou de votre appartement.

Préparations communes à toute opération

Définir en détail l’ordre des interventions élémentaires nécessaires :

1. Découper l’ensemble de la réalisation en une liste exhaustive de tâches élémentaires : du gros œuvre au second œuvre jusqu’à la moindre des finitions, sans omettre les espaces extérieurs ou paysagers, ainsi que la décoration intérieure éventuelle.
2. Leur attribuer une durée d’exécution réaliste.
3. Distribuer ces interventions par corps de métier (maçon, peintre, plâtrier, plombier…)
4. Déterminer l’enchaînement logique et optimal de ces interventions en évitant les redondances et oublis.

Établir un planning prévisionnel d’exécution par corps de métier

Le planning prévisionnel coordonne en détail les interventions sur le terrain jusqu’à la livraison et sert de support commun de suivi de chantier. Il fait souvent l’objet d’ajustements au fur et à mesure de l’avancement. Il n’en demeure pas moins la cadre de référence qui orchestre le déroulement des exécutions et qui permet de mieux appréhender les aléas ou les imprévus.

Évaluer la nécessité ou pas d’une réalisation en plusieurs phases

Découper la réalisation en phases peut s’avérer pertinent. Cela dépend du bien, de son état, de sa taille, des usages futurs et des délais imposés. Le cas échéant, il sera nécessaire d’adapter l’enchaînement des interventions et le planning en conséquence.
Voilà un exemple qui pourrait vous inspirer : le bâti ancien présente des parties détériorées et d’autres en bon état relatif. Hypothèse à étudier : le découpage en plusieurs phases opérationnelles. 

Concrètement : 

• Dans les zones endommagées ou qui menacent la sécurité des occupants, les interventions d’urgences de préservation seront priorisées. 
• Dans les zones mieux conservées, l’exécution avance à son propre rythme, en principe, plus rapidement.

L’intérêt ?

• Optimiser le planning.
• Permettre une occupation progressive du logement ou une exploitation partielle des locaux

CHECK-LIST OU KIT DE DÉMARRAGE ADAPTÉ AUX PROJETS DE RESTAURATION ET DE RÉNOVATION

Nous vous suggérons une méthodologie pour vous aider à construire votre planning de travaux et à articuler les différentes interventions entre elles. Dans un premier temps, lister l’ensemble des interventions élémentaires pour chacun des éléments bâtis. Voici deux listes indicatives et non exhaustives à compléter et à adapter selon vos besoins. 

Les types d’intervention :

Démolition, consolidation, entretien, dépose, traitement, réparation, modification ou adaptation, restauration à l’identique ou selon préconisations, nettoyage… · 

Les éléments bâtis par catégorie :

• gros œuvre (structure et assainissement) : fondations, murs porteurs, planchers, éléments de structure, charpente…
• gros œuvre (le clos couvert, autrement dit protégé de l’air et de la pluie) : couverture, étanchéité, menuiseries extérieures…
• second œuvre (extérieur) : éléments de façade, isolation…
• second œuvre (intérieur) : menuiseries, plafonds, installations techniques (électricité, chauffage, ventilation, plomberie, équipement sanitaire…)
• et les finitions.

En les associant deux à deux, vous pourriez aboutir par exemple à ce résultat :

• démolition de la cloison du rez-de-chaussée ;
• dépose des portes intérieures ;
• pose de tuiles à l’identique ;
• réalisation d’une cloison neuve en matériaux traditionnels à la manière des cloisons existantes ;
• reprise de l’étanchéité en soubassement ;
• consolidation du mur porteur de la façade sud
• etc.

Une fois cette première opération terminée, classer les composants de la liste dans une succession logique sur le plan constructif sans omettre :

• les préconisations des diagnostics techniques (humidité, parasites, statique…)
• les interventions particulières ou exceptionnelles ;
• le découpage éventuel en plusieurs phases.

LES RESSOURCES DISPONIBLES : DU CONSEIL À LA MISSION SPÉCIALISÉE OPC
 

LES ORGANISMES DE CONSEIL

Différents organismes présents localement sont à même de vous conseiller, sinon de vous orienter.

Les CAUE 

Les Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement (CAUE) ont pour mission de promouvoir la qualité architecturale, urbaine et paysagère. Présents dans la majorité des départements français, ils conseillent les particuliers, les collectivités locales et les professionnels sur leurs projets de construction ou de rénovation et répondent aux besoins spécifiques. Ils ne peuvent cependant pas assurer des missions de maîtrise d'œuvre. 

L'association Maisons Paysannes de France

Cette association accompagne les propriétaires et les professionnels à toutes les étapes de leurs projets de restauration et de construction. L'association a la capacité d’apporter une expertise technique sous différentes formes :

• conseils techniques ;
• formations ;
• mise à disposition de ressources documentaires et de guides pratiques ;
• réseau de professionnels spécialisés dans la restauration du patrimoine ;
• suivi personnalisé pour répondre à des problèmes techniques.

LES MISSIONS COMPLÉMENTAIRES SPÉCIALISÉES

Rapidement chronophages ou complexes, la planification et la coordination des intervenants peuvent faire l’objet d’une mission complémentaire et être attribuée : 

• au maître d'œuvre qui assure le suivi de chantier ;
• à l’architecte du projet qui connaît l’enchaînement logique des tâches ;

ou bien 

• à un prestataire spécialisé.

Un conseil : privilégier autant que possible les professionnels habitués aux interventions sur le bâti ancien.  

> Avez-vous besoin d’un architecte pour vos travaux ?

Zoom sur la mission OPC

Pour les réalisations d’envergure, la mise à jour du planning ou le suivi de la bonne coordination devient vite ardu et exige un contrôle régulier, voire quotidien. Une mission spécifique, appelée OPC (ordonnancement - pilotage - coordination) répond d’ailleurs précisément à cette réalité opérationnelle. Son objectif ? Garantir l’organisation et le respect des délais jusqu’à la livraison. Son contenu, défini par le Code des Marchés Publics, s’articule autour de trois tâches :

• Analyser les tâches élémentaires à partir des études pour en déterminer l’enchaînement optimal.
• Piloter les actions des différents intervenants.
• Mettre en application l’ensemble des mesures nécessaires jusqu'à la livraison.

Aucun texte n’impose la désignation d’une expertise en OPC. Elle reste optionnelle, y compris en cas de marchés séparés. Le maître d'ouvrage (personne commanditaire) en décide le besoin ou pas. Les honoraires d’un intervenant OPC sont libres. En général, son montant se situe entre 1 à 2 % du montant des travaux, mais peut varier significativement en fonction de la complexité et de la durée de l’opération.

Pour en savoir plus :

> Quelles sont les démarches administratives nécessaires pour vos travaux ? Découvrez notre dossier.

> Bien choisir les artisans pour vos travaux de restauration, nos conseils.