Comment payer moins d’impôt grâce à vos travaux ?

L’État encourage les propriétaires à entretenir leur patrimoine immobilier. Différents dispositifs de réduction et de déduction d’impôt, ainsi que des avantages fiscaux sont disponibles pour accompagner vos projets de travaux. Certains de ces dispositifs prennent en compte spécifiquement la dimension patrimoniale du bien et travaux prévus tels que le dispositif dit « Loi Malraux » et le label de la Fondation du patrimoine. On fait le point dans cet article.

Quelles différences entre réduction, crédit et déduction d’impôt ?

La réduction d'impôt

• La réduction d'impôt permet de diminuer le montant total de l'impôt à payer. Elle est appliquée directement sur le montant de l'impôt dû après avoir calculé celui-ci.
• Si la réduction d'impôt est plus élevée que le montant de votre impôt, vous n'obtiendrez pas de remboursement. Cela signifie tout simplement que votre impôt sera réduit à 0 €.
• Elle peut être liée à des dépenses spécifiques, comme des investissements dans des produits d'épargne ou des dépenses éligibles à des incitations fiscales.

Le crédit d'impôt

• Le crédit d'impôt permet également de réduire le montant de l'impôt à payer, mais avec une particularité : il est remboursable. Cela signifie que si le montant du crédit d'impôt dépasse celui de l'impôt dû, l'État rembourse la différence à la personne ou à l'entreprise concernée.
• Les crédits d'impôt peuvent être liés à diverses situations, comme des dépenses en faveur de l'environnement, des dépenses de recherche et développement, ou des frais de garde d'enfants.

La déduction d'impôt 

• Contrairement à la réduction et au crédit d'impôt, la déduction d'impôt agit en amont du calcul de l'impôt. Elle consiste à déduire certaines dépenses du revenu imposable, ce qui réduit le montant sur lequel l'impôt est calculé.
• Les déductions d'impôt sont souvent liées à des dépenses telles que les cotisations à des régimes de retraite, les intérêts sur les prêts étudiants ou les frais de garde d'enfants.

En bref

Les dispositifs de réductions d’impôt et les travaux

Le dispositif Denormandie

QUEL PRINCIPE ?   

Le dispositif Denormandie consiste en une réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers qui achètent un logement ancien à rénover dans certaines zones, en vue de sa mise en location. La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2026. 

QUELS CRITÈRES POUR ÊTRE ÉLIGIBLE ?  

Le bien à rénover doit se situer dans une de ces communes : 

• communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important ; 
• communes en zone labellisée « Action Cœur de ville » ; 
• communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). 

 > Vérifiez que votre bien se situe dans une ville éligible. 

Le logement doit être un logement ancien, non meublé et être loué comme habitation principale sur une longue période (6, 9 ou 12 ans). Une fois les travaux effectués, son loyer mensuel ne doit pas dépasser les plafonds définis en fonction de la zone de localisation et de l’année. 

QUELS TYPES DE PROJETS ?   

Pour bénéficier de cette aide fiscale, l’un des travaux suivants doit être effectué dans le logement : 

• amélioration de la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels) ; 
• au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres ; 
• création d’une surface habitable nouvelle (par exemple balcon, terrasse ou garage). 

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du logement. 

QUELS BÉNÉFICES ?   

La réduction d’impôt est calculée en fonction du coût d’acquisition du logement (plafond de 300 000 € pris en compte) et de la surface habitable (plafond de 5 500 € par m² habitable). L'avantage fiscal est réparti sur la durée de location. Il est calculé en appliquant un pourcentage sur le coût total de l’opération, travaux et frais d’acquisition inclus et en fonction de la durée de location. 

La réduction d’impôt s’élève à : 

• 12 % du coût de l’opération pour une période de location de 6 ans ; 
• 18 % du coût de l’opération pour une période de location de 9 ans ;  
• 21 % du coût de l’opération, pour une période de location de 12 ans. 

Exemple : 

Pour l’achat d’un bien de 150 000 € frais d’acquisition inclus avec 50 000 € de travaux, la réduction d’impôt s’élève à 42 000 € pour une location de 12 ans (21 x 200 000), soit 3 500 € de déduction par an. 

QUELLES DÉMARCHES ? 

Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu, vous devez déclarer l’investissement locatif dans votre déclaration annuelle de revenus. Pour être accompagné dans vos projets d’investissements, vous pouvez consulter le service d’information des impôts, ou vous adresser à un gestionnaire de patrimoine indépendant qui pourra vous conseiller. 

> En savoir plus sur le dispositif Denormandie

Le dispositif dit « Loi Malraux »

QUEL PRINCIPE ?   

Pensé pour sauvegarder le patrimoine architectural, le dispositif fiscal Malraux a pour but d’inciter les propriétaires à restaurer leurs immeubles locatifs anciens destinés au logement en leur conférant un avantage fiscal. 

QUELS CRITÈRES POUR ÊTRE ÉLIGIBLE ?  

Le propriétaire comme l’immeuble doivent répondre à certains critères pour prétendre au dispositif fiscal :

• Il est nécessaire d’être propriétaire direct du bien, ou via une SCI et être fiscalement domicilié en France. 
• L’immeuble ancien doit être entièrement dédié à la location et être située dans une zone définie où l’immobilier possède des caractéristiques historiques, culturelles et patrimoine soit : 
  • un site patrimonial remarquable (SPR) avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ; 
  • un quartier ancien dégradé (QAD) ou un quartier conventionné « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU). 
• Le bien doit par ailleurs être mis en location dans les 12 mois à compter de sa restauration, et loué nu pendant au moins 9 ans. Le locataire ne peut pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire, ni être un de ses ascendants ou descendants. 

QUELS TYPES DE TRAVAUX ?   

Pour être éligibles au dispositif, les travaux de restauration doivent : 

• concerner l’ensemble de l’immeuble ; 
• être des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, de reconstitution de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logements entiers ; 
• faire l’objet d’une autorisation du préfet. ; 
• faire l’objet d’un suivi par l’architecte des Bâtiments de France (ABF).

À noter que les dépenses concernant la taxe foncière, primes d’assurance ou frais de gestion sont aussi éligibles à la réduction d’impôt dans le cadre de la loi Malraux. En revanche, les frais de construction, reconstruction ou d’agrandissement en sont exclus. 

QUEL AVANTAGE FISCAL ?   

Le dispositif prend comme base de calcul les dépenses supportées par le particulier (ayant auparavant déduit les aides ou subventions accordées pour les travaux de rénovation). 

Deux taux de réduction peuvent s’appliquer :  

• 22 % de réduction d'impôts pour les propriétaires d'immeubles situés au sein d'un site patrimonial remarquable, si l'immeuble n'est pas couvert par un PSMV approuvé. 
• 30 % de réduction d'impôts pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV, ou situés dans une NPNRU. 

Exemple : les travaux réalisés au cours de l’année 2021 – 50 000 € – bénéficient d’un taux de réduction d’impôt de 30 % ou 22 % (en fonction du secteur géographique). Ainsi sur cette même année, la réduction d’impôt s’élèvera à 15 000 € (50 000 € x 30 %). 

Le montant des travaux éligibles à la réduction d’impôt est plafonné à 400 000 € dans le cadre de la loi Malraux. Ils peuvent être répartis sur 4 ans. 

> En savoir plus sur le dispositif Malraux 

Les dispositifs de déductions fiscales liés aux travaux

Le label de la Fondation

QUEL PRINCIPE ? 

Le label de la Fondation reconnaît l’intérêt patrimonial d’un bien immobilier non protégé au titre des monuments historiques, ainsi que la qualité du programme de travaux envisagé. Il est destiné aux propriétaires privés d’un site bâti ou non-bâti (parcs et jardins) et permet d’obtenir des aides financières et un avantage fiscal (sous conditions). 

QUELS CRITÈRES POUR ÊTRE ÉLIGIBLE ? 

Le dispositif s’adresse aux propriétaires privés, particuliers ou SCI (Société civile immobilière) qui ne bénéficient pas du régime des monuments historiques. 

Le site concerné peut se voir attribuer un label si : 

• il présente des qualités architecturales ou paysagères distinctives ; 
• ses travaux n’ont pas débuté ; 
• il est concerné par un projet de restauration de qualité ; 
• il est visible de la voie publique ou rendu accessible au public ; 
• il n’est pas protégé au titre des monuments historiques. 

Le bien, bâti ou non-bâti, doit se situer : 

• dans une zone rurale, un bourg ou une petite ville de moins de 20 000 habitants ; 
• ou en site patrimonial remarquable (SPR) ; 
• ou en site classé au titre du code de l‘environnement. 

QUELS TYPES DE TRAVAUX ? 

Le label concerne les travaux uniquement extérieurs, réalisés dans le but de préserver ou de restituer l’authenticité du bâtiment (façade, toiture, menuiseries extérieures). Le programme des travaux doit être validé par l’Unité départementale de l’architecture et du patrimoine (UDAP).  

Dans le cas d’un parc ou jardin, le label n’aide pas à financer l'entretien "courant", c'est-à-dire les dépenses de maintenance. 

QUEL AVANTAGES ? 

Le label de la Fondation est attribué pour une durée de 3 ans. Il accorde au propriétaire une aide financière de 2 % minimum du programme de travaux.  

Il peut également, sous certaines conditions, permettre une déduction du montant des travaux de ses revenus imposables (50 ou 100 % de déduction sur l’impôt sur le revenu du montant des travaux, 100 % de déduction des revenus fonciers). 

L’obtention du label peut également permettre des aides complémentaires de collectivités, ou la mise en place d’une collecte de dons, sous conditions. 

QUELLES DÉMARCHES ? 

Une fois le dossier de demande de label rempli, transmettez-le à votre délégation de la Fondation du patrimoine (dans laquelle est situé votre bien). La délégation étudie ensuite le dossier, contacte l’architecte des Bâtiments de France (UDAP) qui émet un avis favorable ou non. Une fois la décision d’octroi de label émise, les travaux peuvent débuter. 

> Et si vous étiez éligible au label de la Fondation du patrimoine ? Découvrez notre dossier complet. 

> La Fondation du patrimoine propose d’autres dispositifs d’aides financière pour les particuliers. Découvrez-les dans notre article dédié. 

Le déficit foncier

QUEL PRINCIPE ?   

Le déficit foncier est un coup de pouce fiscal qui permet au propriétaire bailleur de déduire de ses revenus un certain nombre de charges locatives lorsque ses charges sont supérieures à ses recettes. La part de charges supérieure aux revenus fonciers peut ainsi être déduite du revenu global, diminuant ainsi le montant de l’impôt sur le revenu. 

QUELS CRITÈRES POUR ÊTRE ÉLIGIBLE ? 

Plusieurs conditions sont nécessaires pour que le propriétaire profite du déficit foncier : 

• le bien immobilier doit être utilisé comme habitation, et faire l’objet d’une location nue (non meublé) ; 
• le propriétaire doit être soumis au régime réel d'imposition (et non au micro-foncier) ; 
• le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant la première imputation du déficit foncier. En cas de revente par exemple, l’avantage perçu doit être remboursé. 

QUELLES CHARGES EST-IL POSSIBLE DE DÉDUIRE ?   

Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers les charges suivantes : 

• les charges liées aux travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien du bien immobilier placé en location. Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers ; 
• les charges qui relèvent de l’exploitation du bien comme les frais de gestion des agences immobilières, les frais de syndic, les primes d’assurance, la taxe foncière ou les charges de copropriété ; 
• les intérêts et frais d’emprunt. 

QUELS MONTANTS ?

Chaque année, jusqu’à 10 700 € de déficit foncier peuvent être déduits des revenus du propriétaire (ou 15 300 € pour les immeubles concernés par l'amortissement dit « Périssol » ou loi Pinel). Si le bien immobilier présente des dépenses déductibles supérieurs au plafond en vigueur, l’excédent est reporté et déduit du revenu global du propriétaire durant 6 ans, et de ses seuls revenus fonciers durant 10 ans. 

Exemple : 

Un propriétaire loue un appartement non meublé. Ses revenus fonciers et ses charges se répartissent ainsi : 

• Revenus fonciers perçus : + 1 500 € 
• Intérêts d’emprunt : - 2 100 € 
• Autres charges : - 2 900 € 
• Déficit foncier = - 3 500 € 

Le déficit est de l'ordre de 3 500 € au total, provenant des 600 € des intérêts d'emprunt (1 500 € – 2 100 € = - 600 €) et des 2 900 € des autres dépenses (600 € + 2 900 € = 3 500 €). Seule la somme de 2 900 € est imputable sur le revenu global. Le reste du déficit, soit 600 €, sera imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 

Depuis le 1er janvier 2023, si le propriétaire-bailleur engage des travaux de rénovation énergétique permettant de changer d’une classe énergétique G, F ou E à A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025, le déficit foncier est doublé : le plafond passe à 21 400 €. 

> En savoir plus sur le dispositif

Les autres dispositifs pour réduire ses travaux en menant des travaux

L’exonération de la taxe foncière

QUEL PRINCIPE ?   

Les collectivités locales peuvent proposer une exonération de la taxe foncière aux propriétaires de logements, occupants ou bailleurs, réalisant des travaux d’économie d’énergie. 

L'article 18 bis de l'annexe IV du Code Général des Impôts (CGI) précise la liste des équipements, matériaux et appareils éligibles à cette offre. 

QUELS CRITÈRES POUR ÊTRE ÉLIGIBLE ?  

Pour bénéficier de cette exonération de la taxe foncière, le logement doit avoir été achevé avant le 1er janvier 1989, et se situer dans une commune où cette exonération a été votée. 

Le montant des dépenses pour ces travaux d’économie d’énergie être supérieur ou égal à : 

• 10 000 € au cours de l’année précédant la première année d’application de l’exonération ; 
• ou 15 000 € au cours des 3 années précédant l’année d’application de l’exonération (dans le cas où les dépenses ont été réglées avant la demande d’exonération). 

L’exonération de taxe foncière s’applique également aux bâtiments neufs achevés après le 1er janvier 2009, et dont le niveau élevé de performance énergétique globale est supérieur à celui qu'impose la législation en vigueur. Ces bâtiments doivent être titulaires du label « bâtiment basse consommation énergétique » (BBC). 

QUEL NIVEAU DE SUBVENTION ?   

L’exonération de taxe foncière peut être totale ou partielle (50 à 100 %) selon les collectivités territoriales, et d’une durée de 3 ans. Elle ne peut pas être renouvelée dans les 10 ans qui suivent la fin de l’exonération. 

Pour les bâtiments neufs dont la construction est achevée après le 1er janvier 2009, la durée de l’exonération ne peut pas être inférieure à 5 ans, et doit être comprise entre 50 et 100 %. 

QUELLES DÉMARCHES ? 

Pour bénéficier de cette exonération de taxe foncière, le demandeur doit déposer une déclaration au service des impôts du lieu où se situe le bien, comportant les éléments nécessaires à l’identification du bien et justifiant la nature des dépenses et leur montant (en ajoutant les documents justificatifs des critères énergétiques pour les bâtiments datés d’après le 1er janvier 2009). 

> En savoir plus sur l’exonération de taxe foncière 

TVA à taux réduit à 5,5 % ou 10 %

QUEL PRINCIPE ?   

La TVA à taux réduit permet aux propriétaires d’alléger le financement de travaux de rénovation dans leurs logements. Il existe 2 types de TVA à taux réduits : 10 % ou 5,5 %. 

QUELS CRITÈRES POUR ÊTRE ÉLIGIBLE ?  

Les ménages sont éligibles à la TVA à taux réduit lorsqu’ils réalisent des travaux dans un logement construit depuis plus de 2 ans, que ce soit leur résidence principale ou secondaire. 

• La TVA à 5,5 % s’applique aux propriétaires occupants ou bailleurs, aux locataires ou occupants à titre gratuit. Les syndicats de copropriété, les SCI et les agences immobilières sont aussi bénéficiaires de cette réduction. 
• La TVA à 10 % concerne le propriétaire occupant le logement, le bailleur d’un immeuble ou d’une maison, le locataire ou occupant à titre gratuit le logement, une SCI gérant des locaux d’habitation, un syndicat de copropriétaires, un représentant professionnel mandaté par le propriétaire. 

QUELS TYPES DE PROJETS ?   

La TVA à 5,5 % s’applique : 

• aux travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique concernant la pose, l’installation et l’entretien d’équipements d’économie d’énergie aux critères d’éligibilité techniques et performances minimales (chaudière à condensation, pompe à chaleur, isolation thermique…) ; 
• aux travaux induits liés aux travaux d’efficacité énergétique qui doivent figurer sur la même facture que les travaux principaux par exemple déplacement de radiateurs ou dépose de carrelage. 
• Les travaux de rénovation pouvant bénéficier d’une réduction de la TVA à 10 % doivent être des travaux de gros œuvre et de second œuvre pour l’amélioration, la transformation, l’aménagement et l’entretien du bien immobilier. De nombreux logements peuvent en bénéficier (maison individuelle, appartement, logement de fonction, habitation légère, etc.). 

Le taux à 10 % ne s’applique que pour les logements destinés à l’habitation. 

QUELLES DÉMARCHES ? 

Aucune démarche de votre part n’est nécessaire. La réduction de 5,5 % ou de 10 % est automatiquement appliquée par l’entreprise lors du devis. Pour des travaux de plus de 300 €, une attestation de l’âge du logement et de la nature des travaux est demandée. 

> En savoir plus sur la TVA à taux réduit 

> Consulter notre dossier dédié à l'ensemble des financements accessibles aux particuliers qui souhaitent effectuer des travaux sur leur bien.